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    办理抵押贷款时银行应注意哪些先取特权
作者:汉台联社殷茜供稿    发布于:2015-02-03 16:41:33    浏览 (1380)
摘要:汉台联社信贷知识讲座(第二期)

在商业银行的信贷业务中,信贷人员对抵押贷款往往存在着认识上的偏差,认为抵押权是万能的,有了抵押物,贷款就一点风险都没有了。诚然,抵押权作为第二还款来源,是第一还款来源的补充,它对保证商业银行信贷资金安全有着不可替代的作用。但在现行法律规定和司法实践中,存在着优先于抵押权的几种权利,如土地使用权出让金优先权、税收优先权、建设工程价款优先权、船舶优先权等,这四种优先于抵押权的权利属于先取特权。

  先取特权是指由法律所直接规定的特种债权的债权人,就债务人的全部或特定财产优先受偿的一种物权。是法律为了保障某些特定权利的实现而规定的一种特殊权利,其作用在于破除债权人平等原则以强化对某些特殊权利的保护,其目的在于维护社会的公平正义或应客观事实之需要。因此,商业银行在办理抵押贷款时,应特别关注这几种先取特权。

  土地使用权出让金优先权

  土地使用权出让金优先权,无论有无登记,一概优先于抵押权。《担保法》第56条规定,“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权”,这在法律上确定了国有土地使用权出让金优先权制度。也就是说,国有土地使用权出让后,只有缴纳应当缴纳的出让金后,抵押权人才优先受偿。

  税收优先权

  《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定,“税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”,第四十六条规定,“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的,应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况”。

  建设工程价款优先受偿权

  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

  船舶优先权

  我国《海商法》第21条规定,“船舶优先权,是指海事请求人依照本法第二十二条的规定,向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求,对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利”。因此,船舶优先权具有优先于抵押权受偿权的效力。

对于上述先取特权,笔者认为,银行信贷人员必须充分认识先取特权对抵押权的限制问题,在抵押贷款授信前,应认真履行尽职调查。一是对抵押人提供的抵押物,要查明其建设工程款项的支付情况,必要时,应取得承建人出具的建设工程款已付清的书面凭据;二是在办理抵押贷款前,应先查明抵押人是否欠缴税款,并到相关税务机关进行核实;三是在办理有关土地抵押权抵押贷款业务时,要查明国有土地使用权出让金是否缴纳,且必须要求开发商提供有关土地转让的缴款依据。必要时,还应到国土局等相关部门进行核实;四是对船舶抵押也应充分考虑船舶优先权,从而确定合理的抵押率。通过上述这些措施,有效地降低抵押贷款的风险。

 

 

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